История нашей ученицы Ирины немного похожа на кино. 8 января 2023 года, т.е. на православное Рождество, она приехала к дочери в Аргентину – и ровно через неделю познакомилась там со своим будущим мужем. Ирина зарегистрировалась в Тиндере и написала, что она россиянка, говорит по-испански и ищет мужчину, который хочет показать ей свой город и свою страну. Сегодня она носит двойную фамилию – Якушева де Росси – и адаптируется к жизни в Буэнос-Айрес, постигая не только испанский язык, но и новую для себя профессию риелтора. О нюансах в купле-продаже недвижимости, интуиции местных жителей и своём мучительном перфекционизме Ирина рассказала для нашего сайта.
- Был ли у вас опыт работы с недвижимостью до Аргентины?
- Нет, в России я работала в дочернем обществе Газпрома, и 18 лет моей жизни до этого были связаны с бухгалтерским учётом. Но когда я переехала – а в это время переезжало большое количество россиян, – я почувствовала, что могу попробовать пойти в новую профессию.
Испанский язык я знала на тот момент неплохо, достаточно, чтобы налаживать новые коммуникации, в том числе, для своего личного бизнеса. Я начала помогать россиянам с арендой жилья: большая часть людей приезжает без знания языка, и потребность в посреднике была актуальна. А мой муж на тот момент уже был агентом в компании
De Moraes Negocios Inmobiliarios, и он со стороны посматривал на мои шаги в этом направлении, смотрел-смотрел, потом в один момент сказал мне: «Почему ты не хочешь заняться продажами?» На тот момент мне казалось, что продажи – это какой-то космос, примерно как конструировать космические корабли. И было какое-то внутреннее сопротивление, уверенность, что это слишком сложно. Но, тем не менее, начиная со своего переезда, я поняла, что когда перестаешь бояться, отпускаешь себя в это пространство, без страха, то происходят удивительные и очень интересные перемены. Мой муж как раз сам получает специальное образование, чтобы у него была официальная лицензия, и параллельно он обучает меня. Причём чтобы вы понимали, он не говорит по-русски. Абсолютно всё мое обучение происходит на испанском языке. И шаг за шагом, от сделки к сделке, он погружает меня в особенности этой интересной профессии. Но и у аргентинцев не было такого масштабного профессионального опыта – продавать недвижимость иностранцам. Поэтому сейчас не только я изучаю нюансы такой купли-продажи, но и вся наша команда, адвокаты, нотариусы. Иностранец может легко купить недвижимость, он может не иметь никакого разрешения на временное проживание, ему достаточно иметь паспорт и налоговый номер.
- А как можно получить налоговый номер? И в каком размере уплачивается налог?
- Налог на имущество уплачивается в Аргентине один раз при покупке-продаже недвижимости. Платит и продавец, и покупатель, во время заключения этой сделки. Налог со стороны покупателя 1,8 % от стоимости недвижимости, и штамповые сборы, порядка 1,2 % от стоимости недвижимости, т.е. вместе они составляют примерно 3 % от стоимости недвижимости. Продавец также платит, там чуть-чуть меньше, но где-то около 2 %. Потом каждый собственник 1 раз в год получает извещение о сумме налога (так же, как в России). Размер налога – около 0,1% от стоимости недвижимости. А для получения налогового номера достаточно туристической визы. Как раз сейчас у нас проходит сделка. Наш клиент прилетела примерно месяц назад по туристической визе и уже получила этот налоговый номер. Пришла в учреждение, которое называется AFIP, написала заявление, дала паспортные данные, адрес, по которому она проживает в соответствии с контрактом по аренде недвижимости, и получила тут же номер CDI. Таким образом, она становится налоговым резидентом и может оплатить налог на имущество при покупке недвижимости. По сути, это все документы, которые нужны для того, чтобы совершить сделку. На сегодняшний день есть некоторые различия в процедуре в зависимости от стоимости недвижимости. Если покупается недвижимость стоимостью более 300 000 долларов, то может возникнуть вопрос о предоставлении документа, подтверждающего, что доход получен легальным путем. Если мы говорим о стоимости недвижимости до 300 000 долларов, то достаточно паспорта и номера CDI. При этом в первом договоре, который заключается с клиентом, договоре резервирования, уже прописано, что покупатель отвечает за то, что доходы получены легальным путем. И до 300 000 больше никаких вопросов не возникает: своей подписью клиент уже подтверждает легальное происхождение средств.
- А какой вообще диапазон цен на квартиры, с которыми вы работаете?
- Границы «до» не существует, она открытая. Граница «от», вероятно, тоже открытая, но минимальный запрос, с которым ко мне приходили клиенты, это порядка 40 000 долларов. В Буэнос-Айрес очень сильно различаются предложения от района к району. Есть районы благополучные, которые мы с мужем условно называем европейской Аргентиной, есть районы гораздо менее благополучные, которые мы называем Латинской Америкой. И в соответствии с этим разделением, в зависимости от того, какие люди проживают в этих районах, сильно различается стоимость на жилье. Поэтому когда мы говорим про бюджет 40 - 50 000 долларов, первое, что мы спрашиваем, какой метраж и где мы будем смотреть недвижимость. Мы выбираем благополучный район, там, где можно гулять по вечерам, там, где безопасно выходить детям на улицу. Или важнее предпочтения по метражу. Недавно мы показывали квартиры россиянам, которые буквально месяц назад приехали в Буэнос-Айрес и практически не знакомы с рынком. При бюджете 50 000 долларов они хотели найти квартиру на 50 кв м. На такой бюджет что-то доступно в центральных и южных районах города, это старинные районы, где недвижимости примерно от 50 до 90 лет. А надо понимать, что это французская, итальянская архитектура, времен золотого века Аргентины, когда приехали европейские архитекторы и строили эти невероятной красоты дома. И мы как раз вчера смотрели такую квартиру. Она интересная, но всё, что находится вне дома, это, если честно сказать, ужас. Мы, россияне, наверно, в большей степени не привыкли к тому, что, выходя на улице, нужно думать о том, что тебя могут обворовать при первом шаге. Поэтому мы фокусируем внимание наших клиентов на другие районы.
Реколета, Бельграно, Палермо – районы более северного направления Буэнос-Айреса, здесь уже, например, жилье площадью 40 кв.м. можно найти за 70 000 долларов. Квартира будет маленькая, скорей всего, на первом этаже, но она будет в прекраснейшем районе, где есть инфраструктура, где живёт средний класс аргентинцев. Если мы немножечко расширим бюджет, предположим, до 100 000 долларов, то здесь уже гораздо больше предложений. За 100 000 можно купить неплохую квартиру. И чем больше мы уходим на север, тем больше вероятность, что цена будет увеличиваться. И, как я сказала, верхней границы не существует. Мы видели квартиры, которые стоят больше 1 000 000 долларов. Здесь также много частных домов в черте города. И ценник только начинается от 500 000 долларов – и выше.
- Кто к вам чаще всего обращается? И с каким запросом?
- В основном сейчас средний возраст россиян, которые переехали в Аргентину, где-то 35 лет. У нас есть клиенты, которым около 30, есть клиенты, которым чуть-чуть за 40. В основном, это супружеские пары, у которых есть дети. И основной бюджет это порядка 80 - 120 000 долларов. Но самый популярный, стандартный запрос – что можно подешевле и получше? Классический вопрос! «У нас не очень большой бюджет, но мы бы хотели красивые панорамные окна, оттуда прекрасный вид, чтоб это была солнечная сторона, чтоб это был не колодец, чтоб там был балкон, на котором по утрам можно пить кофе, и это было близко от метро». Это анекдот каждого показа, когда приходят люди и говорят: «Ой, какая красивая квартира, вот бы эту квартиру, но в другой район, или эту квартиру, но за другие деньги».
- А какой был на вашей практике самый экзотический запрос?
- Одна супружеская пара хотела купить земельный участок в одном из самых дорогих районов, который называется Бэльграно. У них была похожая история в Казани: они купили небольшой участок земли, на котором выстроили здание, часть этого здания была отведена под их жилье, часть под гостиницу и какие-то магазины. И они хотели то же самое сделать в Буэнос-Айрес. И мы подыскивали для них коммерческую недвижимость, local commercial, как это здесь называется. У семьи бюджет 150 000 долларов, а такие локации в этой части города стоят порядка миллиона долларов. Мы до сих пор прицениваемся из интереса к таким местам. Ещё у нас есть несколько семей, которые влюблены в историческую недвижимость, которые хотят купить что-то особенное и уникальное, старой планировки, с высокими потолками. Например, мы показывали одну квартиру, в здании, которому 93 года. Там потолки 4,5 метра, парадная невероятная. Но квартира была больше похожа на какие-то больничные палаты: узкий коридор, с одной стороны наверху, где-то на уровне головы, маленькие окна, еще выше, почти под потолком, еще окошки типа бойниц, и с другой стороны по этому узкому коридору двери в несколько комнат. Громадные комнаты, которые выходят в колодец, без солнца, высоченные окна, с деревянными рамами, и с внешней стороны они закрыты железными ставнями. И мы ходили, заглядывали в эти окна, и никак не могли понять, какова идея этой квартиры? И потом мы поняли, что, поскольку дому сто лет, то, скорее всего, часть квартиры, которая выходит на фасадную сторону – это хозяйские апартаменты, а задняя часть для прислуги. И вот эта квартира, которая сейчас продается, стоит порядка 80 000 долларов. Когда мы заходим в старые районы, находим там много интересного.
- Есть ли в Аргентине такое понятие, как ипотека?
- Здесь есть что-то вроде «со-финансирования», но это скорей рассрочка платежа. Вообще в Аргентине это очень распространенная история: огромное количество товаров, даже на уровне бытовых, продуктов, выплачивается квотами, частями. Но в случае с недвижимостью это доступно даже не для всех аргентинцев, только очень крупные застройщики предоставляет эту возможность. Насколько я знаю, для россиян, которые не имеют здесь официального статуса пребывания, не временного, а именно постоянного разрешения на проживание, это не доступно. Я слышала, что в российских кругах есть такая идея – предоставлять кредиты под покупку недвижимости в Аргентине, но это со стороны российских банков. И это пока только на уровне идей.
- Клиенты покупают недвижимость для себя? Или, например, сразу рассчитывают ее сдавать?
- Есть люди, которые изначально хотят купить что-то, чтобы сдавать. Есть те, кто думают, может, сначала сами поживем, а потом будем сдавать. Организовать это легко, потому что у нас большая партнёрская сеть, мы работаем с другими агентствами, которые занимаются не только продажей, но и арендой. Запросы такие есть. Некоторые звонят или пишут, за сколько, по-вашему, можно сдавать эту квартиру? Это можно более-менее прогнозировать.
- Вы работаете со специфической лексикой, участвуете в сложных переговорах… Как давно в вашей жизни появился испанский язык?
- Испанский появился в моей жизни, наверно, в 2016 году, второй раз, когда я приехала в Доминикану. Я поняла, что люди там такие словоохотливые, им хочется поболтать, а я вообще ничего не понимаю. Думаю, почему я приезжаю и не фокусируюсь на языке? Учила и индивидуально с преподавателем, и в группе. У
нас была совершенно потрясающая группа в ESP Club Moscú, люди, с которыми мы уже лет 5 дружим, благодаря тому, что мы познакомились на занятиях. И мы смеялись, что английский учат по работе, по необходимости, а
испанский учат по любви. Удивительно: я начала учить испанский по любви, а он-таки и принес мне любовь. И это просто невероятно. Я не представляю, если бы приехала в Аргентину без испанского, смогла бы я встретить своего будущего мужа, могли бы так выстроиться события.
- С какими языковыми трудностями вы столкнулись в Аргентине?
- Язык – это океан. И когда ты заныриваешь в него из маленького ручейка, что ты делаешь? – ты захлебываешься. Первое, что у меня было, это шок. Я не знаю языка, я ничего не понимаю. Я читала вывески на улицах и не понимала, что написано. На следующем этапе я поняла: я могу говорить об архитектуре, о культуре, о политике, о книгах, но я не могу сказать: «Дай мне, пожалуйста, стакан воды» или «Положи это туда». Потом была фаза, когда я пыталась понять всё, что я слышала вокруг: разговоры в такси, в лифте, соседи, на улице… Это была такая максимальная концентрация, мой мозг работал постоянно – и это был жуткий перегруз. У меня был некий перфекционизм: как так, я учила испанский так долго, и оказывается, я знаю его так мало. И мне надо было договориться с собой, что это нормально, да, я не носитель, и мне потребуется время. И я начала этим пользоваться, просто в общении с другими людьми спокойно говорю «Perdona, soy extranjera, puedes repetir?» - и всё, этих фраз достаточно, чтобы аргентинцы, очень откликающиеся люди, сразу начали извиняться. И всё, и нет этого груза. Мы с мужем всегда разговариваем на испанском языке, и в 90% я его понимаю. Кстати это очень интересный момент вообще с точки зрения психологии отношений. Когда люди говорят на разных языках, они гораздо больше стараются быть понятными и понять. И это отношения, в которых есть забота.
- А чем вообще, по-вашему, отличаются аргентинцы от русских?
- Мне кажется, основное отличие – это отношение к правилам. По моим наблюдениям, в первую очередь, за собой, россияне – люди очень структурные, следующие правилам и трудно выходящие за границы определенных привычек. Мы живем по накатанной, много-много-много лет, мы, предыдущие поколения, и нам кажется, что так работает весь мир. Аргентинцы, по моим представлениям, люди, гораздо легче относящиеся к каким-то переменам, они восприимчивы, они толеранты. Это легкое отношение к структурности – одно из отличий. Например, агенты недвижимости в Буэнос-Айрес отменяют показы, когда идёт сильный дождь. Потому что сильный дождь здесь – это практически штормовое предупреждение, когда все стараются сидеть дома. И был такой случай, когда шёл сильный дождь, а у нас был назначен показ для россиян, и Эрнан сказал мне: «Надо отменять». Я говорю: «Да, но россияне привыкли к такой погоде, нам, собственно, всё равно при какой погоде выходить на улицу». Я позвонила своим клиентам, россиянам, они сказали: «Да-да, мы, конечно, придём». И мы пришли. Но в результате все вымокли, замерзли, впечатления никакого, и квартиру они не купили. И после этого Эрнан сказал: «Вот видишь, лучше показывать, когда светит солнце, когда тепло, когда не мокрые ноги, когда отличное настроение». Это говорит о том, что
аргентинцы больше придерживаются какой-то интуитивности, они ближе к самим себе, своим состояниям. И мне кажется, это очень важно: не ломаться, не преодолевать, а искать наиболее легкие пути. Мы, россияне, или русские, привыкли преодолевать. И у нас если нет преодоления, то кажется, что мы ничего не делаем. Т.е.
у нас нет задачи облегчить свою жизнь, у нас есть задача жить трудно. А
аргентинцы не ищут трудностей, они ищут легкости. И для нас, возможно, это кажется безалаберным отношением, а это более бережное отношение к себе и своей жизни.
